日前，綠維創(chuàng)景度假養(yǎng)老分院院長劉接受了《中國房地產報》采訪，針對創(chuàng)意農業(yè)地產的發(fā)展困境、盈利模式等問題發(fā)表了自己的觀點。

雙線分化

目前創(chuàng)意農業(yè)地產存在兩種開發(fā)模式：以農業(yè)種植為主的模式、以地產開發(fā)為主的模式。這兩種模式與真正意義上的創(chuàng)意農業(yè)都還有很長的距離，目前均沒有形成成熟的農業(yè)旅游形態(tài)，其發(fā)展也逐步呈現分化趨勢，主業(yè)低迷，依靠兩頭產品盈利。

劉院長認為，“房地產和農產品銷售是讓產品走出去，而真正創(chuàng)意農業(yè)是讓消費者主動走進來完成消費。” 這被看作是創(chuàng)意農業(yè)最核心的特征，即項目利潤不依賴于地產項目和農產品銷售，而是旅游度假及經營性物業(yè)收入。

業(yè)主盈利難，地產上位

對于目前國內創(chuàng)意農業(yè)地產的投資回報，劉告訴中國房地產報記者，創(chuàng)意農業(yè)投資回報周期至少在5年以上。“一個創(chuàng)意農業(yè)項目，要想做得好，首先是農業(yè)不賠錢，通過出讓一部分土地和地產使用權回收建設成本，而后通過農業(yè)觀光、旅游度假等項目實現穩(wěn)定的盈利。”

但實際情況是，多數項目難以完整實現，地產上位現象屢見不鮮。“依照我們的經驗，如果沒有相應的地產支撐，基本只能靠政府補貼維持現狀。” 劉院長如是表示。至于地產比例占多大，劉認為主要看地方政府和開發(fā)商之間博弈結果，對于開發(fā)商而言，整個項目中，地產所占比例越大，意味著其回報率越高；對于地方政府而言，由于有國家政策限制，其希望開發(fā)商把更多資金和精力投放在主業(yè)上面。

多因素制約，破題艱難

創(chuàng)意農業(yè)在國外并不乏成功案例，在法國、德國、荷蘭和日本等國家及中國臺灣地區(qū)，創(chuàng)意農業(yè)不僅帶來了穩(wěn)定的收益，也成為一個國家和地區(qū)的主要名片。但劉院長表示，“國內基本沒有成功案例，主要原因是盈利模式和資本滾動回收問題。” 由于受到政策、市場等大環(huán)境的影響，國外成熟的商業(yè)模式在國內幾乎不具有可行性，這一行業(yè)要想發(fā)展好，還要走出具有中國特色的發(fā)展模式來，這需要政府、開發(fā)商和社會大眾的共同努力。

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