我想和專家一塊來聊一聊山野旅游房地產(chǎn)的土地問題。

山野旅游房地產(chǎn)具備鄉(xiāng)村休閑房地產(chǎn)的一般土地問題，即大部分建設(shè)用地為鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)用地、集體用地、宅基地和農(nóng)業(yè)生態(tài)科技園政策配套用地。
近郊農(nóng)村不僅具備發(fā)展鄉(xiāng)村休閑旅游的條件，而且可以開發(fā)休閑旅游房地產(chǎn)。雖然農(nóng)村集體建設(shè)用地在土地管理上存在較大的障礙，鄉(xiāng)村房地產(chǎn)的法律產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)、流通性等方面存在較多的問題，但是，鄉(xiāng)村休閑旅游房地產(chǎn)仍然悄悄地發(fā)展了起來。這正在成為房地產(chǎn)的一個分支，也正在從法律的盲區(qū)走向商業(yè)模式的創(chuàng)新。
近幾年來，城市人購買農(nóng)村集體建設(shè)用地進行休閑房屋建設(shè)，已經(jīng)從個人行為轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)行為。一些有實力的企業(yè)，通過“農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)開發(fā)”、“高科技農(nóng)業(yè)開發(fā)”、“旅游開發(fā)”等等不同的形式，在農(nóng)村開展圈地運動，靠租用、征用、私人交易等手法，占用了一些土地，建設(shè)了一批房地產(chǎn)。
我們認為，鄉(xiāng)村休閑房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟發(fā)展到今天必然形成的一個具有相當(dāng)需求的市場。國家現(xiàn)有的土地政策對于這一市場的發(fā)展具有很大的阻礙作用，應(yīng)該對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)進行調(diào)整，對集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)給予支持，使鄉(xiāng)村休閑房地產(chǎn)能夠順利發(fā)展，成為推動新農(nóng)村建設(shè)的一個有力的工具，帶動區(qū)域公共設(shè)施配套，交通道路建設(shè)，環(huán)境整治及衛(wèi)生安全建設(shè)的重要力量，帶動農(nóng)民生活水品的提高。(鄉(xiāng)村房地產(chǎn)更多內(nèi)容參見中國旅游報2006年4月3日、10日、17日第7版的《旅游產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的社會主義新農(nóng)村建設(shè)》)
因此，此類旅游房地產(chǎn)的土地流轉(zhuǎn)的法律形式雖然存在瑕疵，但是已經(jīng)事實存在，如何規(guī)范并合理運作需要國家更為明確、更為詳細的法律。
此類房地產(chǎn)的環(huán)境賣點和土地產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)限制，一般以非固定和非永久性建筑為主。產(chǎn)品形式的發(fā)展還有待于法律的健全。

對于旅游地產(chǎn)我們做過專門的研究，如果你想要進一步的了解的話可以參閱我們的相關(guān)研究專題：

1.《田園旅游房地產(chǎn)的開發(fā)》

2.《城郊旅游房地產(chǎn)發(fā)展的模式探討》

3.《從旅游視角看房地產(chǎn)》

4.《山野旅游房地產(chǎn)的開發(fā)》

5.《旅游小鎮(zhèn)——近期旅游房地產(chǎn)的主流方向》

6.《一個旅游商業(yè)房地產(chǎn)項目的商業(yè)模式 》

有關(guān)于旅游房地產(chǎn)的發(fā)展，還需要我們更加深入的研究，我們在這里只是拋磚引玉，希望業(yè)內(nèi)的相關(guān)專家和研究者指正！