品牌房企動態(tài)

2011中國房地產品牌價值研究成果發(fā)布會披露，品牌房企市場份額大幅上升。

9月9日，“2011中國房地產品牌價值研究成果發(fā)布會”在北京舉行。“房地產調控將持續(xù)化、長期化，普通住宅將逐漸去投資化、回歸居住本質”。包括中國房地產業(yè)協(xié)會副會長朱中一在內，出席本次發(fā)布會上的數(shù)十位房地產業(yè)專家，就以上觀點達成廣泛共識。三家機構聯(lián)合發(fā)布的研究報告還表明：在房地產調控期，品牌房企優(yōu)勢正在持續(xù)擴大，市場占有率越來越高。

品牌房企市場份額逐年擴大

限購、限貸、限價……自2010年以來，中國房地產市場進入新一輪的深度調控階段。進入2011年，國家在行政、稅收、信貸等方面調控政策進一步深化的同時，保障房供給也在不斷加大，中國房地產市場正面臨著新的競爭格局。剛性需求和改善性需求正在成為市場主導，消費者在產品的選擇上更加注重品牌，品牌企業(yè)市場份額因此顯著擴大。

中國房地產TO P10研究組研究發(fā)現(xiàn)，2009、2010年品牌企業(yè)銷售額增長率均值均高出行業(yè)平均水平15%，領先優(yōu)勢盡顯。銷售額的大幅增長，帶動房企營業(yè)收入、凈利潤等業(yè)績進一步提高。2010年，全國性品牌房企市場份額仍大幅增長30.94%，市場份額絕對值上，全國性品牌房企的市場份額已經由2006年的6.28%快速擴大至2010年的16.21%。

在今年上半年，幾大重點城市的銷售額排行榜中，中海、萬科、保利、綠城均占前五，其中萬科和中海兩家占據(jù)了深圳市場份額的11.55%;碧桂園等4家房企占據(jù)廣州市場份額的17.44%。

品牌溢價效應也相應增強。研究結果顯示：品牌企業(yè)的品牌溢價水平不斷提升，由2005年的697元大幅提升至2010年的2894元，復合增長率達到32.97%。中海地產主要城市品牌溢價達到2500-5000元。品牌溢價效應的不斷提升，帶動了品牌企業(yè)的凈利潤大幅增長。2010年，中海地產凈利潤破百億，2011年上半年中海地產實現(xiàn)凈利潤57億元，同比大幅上漲35%，企業(yè)凈資產收益率達到25%以上，近十年凈利潤復合增長率高達50%。

卓越置業(yè)集團北京公司總經理孫彥彬表示，以前開發(fā)商的利潤主要來源于土地增值，未來將發(fā)生深刻變化，即“房產歸房產、地產歸地產”。以后房企依靠土地增值獲得利潤空間將越來越小，房地產開發(fā)的利潤將更多來源于房產增值。對于品牌房企來說，競爭優(yōu)勢將更加明顯。

負債率上升，部分房企資金鏈堪憂

在銀根收緊、融資艱難的大環(huán)境中，品牌房企往往更容易獲得融資，在融資頻度和融資成果均大幅超越了非品牌房企。

2010年國家調控持續(xù)加碼，央行接連提高利率與存款準備金率，房地產企業(yè)面臨更加嚴峻的融資環(huán)境。特別是2011年以來，貨幣政策延續(xù)收緊態(tài)勢，而國內資本市場增發(fā)、配股等融資渠道全面緊閉，信托融資成本較高，房地產企業(yè)融資愈發(fā)艱難。房地產企業(yè)資金鏈開始出現(xiàn)惡化，包括綠城集團在內，很多知名房企的負債率攀升，資金鏈備受考驗。

根據(jù)W ind資訊統(tǒng)計，今年上半年，房地產業(yè)的資產總負債率已經高達71.28%，部分房企的負債率超過80%。其中，總負債為1.24萬億元，總資產為1.73萬億元，總負債較去年年底增加1514億元，今年房地產的資產負債率已經達到10以來的最高值。部分房企已經嚴重資不抵債，存在較大的破產風險。

房企緊繃的資金鏈，讓房企不得不想方設法拓寬融資渠道，并背負更高的融資成本。國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長孫承惠發(fā)現(xiàn)：“一些上市公司和大型國有企業(yè)開始成為影子銀行主力，很多銀行資金通過大型國有企業(yè)流向體制外，保守估計市場規(guī)模在兩萬億以上?！逼渲校邢喈斠徊糠仲Y金被曲線借貸給房企。另有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至9月末，已有超過2000億的信托資金流入房地產開發(fā)投資領域。

研究顯示，2010年，全國品牌企業(yè)銀行貸款合計2977.12億元，占全年房地產開發(fā)企業(yè)國內貸款總額的23.74%，其銀行貸款均值達到129 .44億元，同比增長23 .45%，較行業(yè)平均水平高出13.15個百分點。此外，品牌房企也在積極嘗試新的融資模式。2011年1-6月51家品牌房企進行了66起融資活動，萬科、招商地產、首開、華潤置地、恒 大地產等品牌房企分別通過債券、優(yōu)先票據(jù)、銀行貸款等各種方式進行融資活動。1月14日，僅恒 大地產一家，即通過海外融資籌集資金高達92.5億元。

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