特色小鎮(zhèn)對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)商機(jī)何在?別以為地產(chǎn)行業(yè)想進(jìn)就能進(jìn)，不是這樣。

方式一：整體進(jìn)入，全面開(kāi)發(fā)

從小鎮(zhèn)加旅游到旅游加小鎮(zhèn)，實(shí)際上現(xiàn)在康養(yǎng)小鎮(zhèn)、文化小鎮(zhèn)、航空小鎮(zhèn)、運(yùn)動(dòng)小鎮(zhèn)、藝術(shù)小鎮(zhèn)，林林總總。難在題目，一千個(gè)小鎮(zhèn)能想出一千個(gè)題目嗎?想不出新題目，又得避免千鎮(zhèn)一面，這是一個(gè)難點(diǎn)。

比如我上個(gè)禮拜到中國(guó)人民大學(xué)藝術(shù)學(xué)院，討論世界藝術(shù)小鎮(zhèn)，藝術(shù)學(xué)院的院長(zhǎng)先跟我們講了一番文藝復(fù)興的歷史過(guò)程，很有學(xué)問(wèn)，就跟聽(tīng)課一樣，聽(tīng)他講了一番。講完以后就討論，還有一個(gè)人講了一些世界藝術(shù)小鎮(zhèn)的標(biāo)準(zhǔn)，后來(lái)我就說(shuō)，院長(zhǎng)高大上，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)也不怎么接地氣，但是這兩個(gè)融合到一起，按照伯拉圖的理念，然后按照歐洲文藝復(fù)興的過(guò)程，諸如此類(lèi)的講了一遍。

按這個(gè)要求，中國(guó)有幾個(gè)能搞?要不然咱們說(shuō)幾個(gè)樣板看看?798算不算?不算，一定是新知識(shí)的創(chuàng)造。再問(wèn)一下烏鎮(zhèn)算不算?也不算，最好形成一個(gè)博物館群。我說(shuō)四川大邑，安仁古鎮(zhèn)，樊建川在那兒搞了25個(gè)博物館了，他說(shuō)我沒(méi)去過(guò)，我說(shuō)你去看看，如果他都算不上，我看世界藝術(shù)小鎮(zhèn)沒(méi)戲。我實(shí)在想不出來(lái)，也就是西班牙那兒可能有倆。但是我就說(shuō)了一個(gè)觀點(diǎn)，如果能夠整體進(jìn)入，全面開(kāi)發(fā)，這是最好的。但是現(xiàn)在因?yàn)槿块T(mén)倡導(dǎo)產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，上來(lái)做旅游，做休閑，做度假，恐怕也不行，里邊就我剛才講的，現(xiàn)在是小鎮(zhèn)加旅游，那我們要轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)叫旅游加小鎮(zhèn)，這個(gè)難度是很大的。

方式二：借助資源，逐步推進(jìn)

景區(qū)帶小鎮(zhèn)，這個(gè)格局現(xiàn)在已經(jīng)形成了，比如黃山腳下有一個(gè)湯口鎮(zhèn)，是溫泉小鎮(zhèn)，但是借助黃山已經(jīng)起來(lái)了。再比如說(shuō)皖南有很多類(lèi)似這樣的東西，好多地方都有。再一個(gè)就是山水促小鎮(zhèn)，現(xiàn)在已經(jīng)形成標(biāo)配，就像剛才講白石山這種情況，就是白石山做完了火爆起來(lái)了，跟著做了一個(gè)小鎮(zhèn)。比如像靈山的拈花灣，拈花灣是靈山第五期工程，投資30億，建了17萬(wàn)平方米的建筑，建的很棒，非常精細(xì)，我極為贊賞，不是一般的贊賞，之后火爆。去年十一黃金周的時(shí)候，拈花灣一天進(jìn)去13萬(wàn)人，給那個(gè)董事長(zhǎng)弄的，說(shuō)拈花灣是個(gè)度假小鎮(zhèn)，是個(gè)文化小鎮(zhèn)，不希望這么多人來(lái)，但是大家把他當(dāng)一個(gè)景點(diǎn)看。

但是馬上碰到一個(gè)難題，是在國(guó)家風(fēng)景名勝區(qū)的范圍內(nèi)，所以建設(shè)部的一個(gè)副部長(zhǎng)去了盛贊，說(shuō)搞特色小鎮(zhèn)這是一個(gè)樣板，我就說(shuō)這個(gè)副部長(zhǎng)是管特色小鎮(zhèn)的，跟著建設(shè)部城建司的領(lǐng)導(dǎo)去了，說(shuō)不行，違背國(guó)家風(fēng)景名勝區(qū)條例，所以建的房子不許賣(mài)，本來(lái)他就是有一個(gè)酒店自己經(jīng)營(yíng)，剩下一些房子賣(mài)出去，資金回收，而且他賣(mài)的價(jià)格是整個(gè)無(wú)錫最高的價(jià)格，很多人已經(jīng)付了定金，不讓他賣(mài)，還有兩片地不讓開(kāi)發(fā)了，所以就沒(méi)辦法，只好自持，自己運(yùn)營(yíng)，資金回收就慢了不知道多少倍，但是也確有問(wèn)題。但是總體來(lái)看，就是景區(qū)帶小鎮(zhèn)，山水促小鎮(zhèn)，這是一個(gè)方式，這個(gè)方式是一個(gè)比較可行的方式。

方式三：放大古村，深化古鎮(zhèn)

這就是烏鎮(zhèn)和烏村搭配的方式，烏村離烏鎮(zhèn)就是3公里，就這么一個(gè)距離，黃金周的時(shí)候?yàn)蹑?zhèn)10萬(wàn)人進(jìn)去，烏村1000人進(jìn)去，所以烏村開(kāi)發(fā)模式和運(yùn)動(dòng)模式都很獨(dú)特，就是外觀基本不動(dòng)，里邊動(dòng)一動(dòng)，整個(gè)烏村460畝地，投資也就投了1億多。那個(gè)地方也沒(méi)有老房子，就是50年代，60年代，70年代，就這些房子，后來(lái)變成空心村，他們就找村民把這些租下來(lái)就開(kāi)始做，門(mén)票280塊錢(qián)。后來(lái)網(wǎng)上說(shuō)你烏村什么地方?瘋了?可是280塊錢(qián)包括一頓飯，包括里邊所有的節(jié)目，比如走到哪兒，往那兒一坐茶就端上來(lái)，小吃就上去了，這是一套。再有一套是780塊錢(qián)，再加一個(gè)晚上，所以沒(méi)有人投訴。但是他就說(shuō)，我就是要用這280塊錢(qián)，把觀光客人擋在門(mén)外，有真正有追求的人進(jìn)來(lái)，所以有追求的人進(jìn)來(lái)感覺(jué)甚好。我在那兒住了一晚，真是感覺(jué)甚好。所以我就說(shuō)放大古村，深化古鎮(zhèn)，這是第三種方式。

方式四：搭車(chē)進(jìn)入，形成配套

這就是袁家村這種模式，袁家村基本上就是飲食村，去的目的就是吃，可是我這次去袁家村，一看房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)去了，嚴(yán)格的說(shuō)袁家村不是一個(gè)村，已經(jīng)是一個(gè)鎮(zhèn)，歷史上是個(gè)村，現(xiàn)在面積已經(jīng)很大了，各種街道都形成了。

方式五：綜合格局，提升品質(zhì)

這就是良渚文化村，現(xiàn)在浙江37個(gè)小鎮(zhèn)里有一個(gè)就是良渚文化村的一部分，也變成一個(gè)小鎮(zhèn)，我這里講的是地產(chǎn)商怎么進(jìn)入。

方式六：先站干岸，趁火打劫

先別急著進(jìn)，反正政府和前期開(kāi)發(fā)商必有難過(guò)的時(shí)候，甚至有過(guò)不下去的時(shí)候，但是把原來(lái)的難題都解決了，土地，老百姓，諸如此類(lèi)的，有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套，這些難題都解決了，過(guò)不下去了，這時(shí)候你進(jìn)入。這就叫先站干岸，再趁火打劫。但是這種項(xiàng)目有運(yùn)氣的成分，因?yàn)橛行畔⒌臏贤▎?wèn)題，像我看一眼就知道在什么階段，就知道現(xiàn)在有什么難處，但是一般沒(méi)有這種判斷。

這里邊有兩個(gè)忌諱：

第一忌諱說(shuō)房地產(chǎn)，換件衣服，多唱高調(diào)，比如前些年到海南，名片一掏都是房地產(chǎn)公司，現(xiàn)在去海南，十幾個(gè)人一塊兒吃飯，名片一掏都是旅游開(kāi)發(fā)公司。我說(shuō)你們?cè)趺炊甲兞?不行，房地產(chǎn)公司，見(jiàn)村長(zhǎng)都見(jiàn)不上，一個(gè)旅游開(kāi)發(fā)公司還有可能見(jiàn)個(gè)市長(zhǎng)，就是這樣換個(gè)衣服。按照中央這一套，唱產(chǎn)業(yè)怎么聚集，唱環(huán)境怎么整治，唱文化怎么弘揚(yáng)等等，就唱那些高調(diào)。

第二，忌諱掛羊頭賣(mài)狗肉，得沉下心，認(rèn)認(rèn)真真做品牌性項(xiàng)目，如果品牌性項(xiàng)目都沒(méi)有，接了手就干房地產(chǎn)，那也不行。一個(gè)地方一個(gè)政策，一個(gè)地方一個(gè)方式，一個(gè)地方一種挖掘，到哪兒就研究這個(gè)到底怎么做，怎么做點(diǎn)品牌形象。我經(jīng)?？匆?jiàn)這種房地產(chǎn)品牌項(xiàng)目，覺(jué)得挺好，那就確有到底怎么做的問(wèn)題。比如說(shuō)上海有個(gè)安麓項(xiàng)目，很棒，在朱家角，這個(gè)項(xiàng)目是首旅集團(tuán)做的，其中有一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，這個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目也是屬于趁火打劫，因?yàn)樵瓉?lái)那個(gè)開(kāi)發(fā)商資金斷了，他一個(gè)合作伙伴就是安縵，安縵和首旅是多年的合作關(guān)系，所以安縵的老總就說(shuō)，要想繼續(xù)用我的品牌，對(duì)不起，必須首旅集團(tuán)進(jìn)入。所以首旅集團(tuán)資金進(jìn)入，品牌進(jìn)入，人力進(jìn)入，項(xiàng)目真是做的好。那個(gè)項(xiàng)目有一個(gè)特大型的優(yōu)勢(shì)，就是前期開(kāi)發(fā)商從安徽收了6000株老樹(shù)，江西有一個(gè)地方修水庫(kù)，修水庫(kù)淹老樹(shù)不行，當(dāng)?shù)匾差^疼，然后這老板全收了，所以他現(xiàn)在做這個(gè)院子，一個(gè)院子一棵老樹(shù)，這老樹(shù)幾百年，6000個(gè)老樹(shù)回來(lái)之后，我們現(xiàn)在技術(shù)真是不得了，每棵樹(shù)打吊針，大概99%都存活了。在這樣的基礎(chǔ)上做的房地產(chǎn)，開(kāi)盤(pán)25萬(wàn)，火爆。像這樣的東西，因?yàn)橄茸隽藥讉€(gè)老房子的改造，把品牌造起來(lái)了，他們對(duì)文化是認(rèn)真的，不是在這兒以房地產(chǎn)為主，首旅集團(tuán)原則上不做房地產(chǎn)，只不過(guò)這個(gè)項(xiàng)目覺(jué)得可做，所以我覺(jué)得這就是商機(jī)，這種商機(jī)我看大把存在，但是這商機(jī)怎么抓?先做文化。

(本文為作者在文旅產(chǎn)業(yè)進(jìn)修班的演講稿，摘自魏小安博客，原題為《特色小鎮(zhèn)與旅游發(fā)展》，由小安老師授權(quán)發(fā)布，限于篇幅問(wèn)題，內(nèi)容有調(diào)整。)

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