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受資金逐利性影響，相比住宅地產，金融投資機構并不偏愛旅游地產項目，原因在于旅游地產項目的價值需要更長時間的培養(yǎng)過程，且其多選址偏離市區(qū)的經濟低洼地，眼前經濟價值并不高。這給旅游地產開發(fā)帶來了較大的資金壓力。中國房地產報記者就旅游地產融資問題采訪了我院投融資分院院長李洋。李洋表示中國旅游地產開發(fā)項目融資狀況分化明顯，很多運作較好的項目未來潛力并未被投資機構發(fā)現(xiàn)。他鼓勵更多形式的資本進入旅游地產，更期待旅游地產盡快形成一個成熟的投資環(huán)境。采訪內容已經刊至2013年12月2日《中國房地產報》文旅地產板塊。

旅游地產較之傳統(tǒng)地產存在更大的投資風險

提及旅游地產融資過程中的特殊性，李洋表示，旅游地產是通過旅游帶動地產，只有經過核心旅游區(qū)域的帶動，待景區(qū)和商業(yè)的人氣做起來之后，才能促使地產價值的提升。相反，在旅游沒有做起來之前，這個地方的價值也是很難被提前看清的。因此，相較于傳統(tǒng)地產，旅游地產項目在最初階段的未來價值卻很難被提前評估，或常常被低估。以上特點決定了旅游地產較之傳統(tǒng)地產存在更大的投資風險，融資相對來說較為困難。

旅游地產開發(fā)企業(yè)的融資情況呈現(xiàn)出兩極分化趨勢

李洋認為，目前旅游地產開發(fā)企業(yè)的融資情況呈現(xiàn)出兩極分化的趨勢。一端為大型地產開發(fā)商、旅游地產開發(fā)商及旅游開發(fā)商，這些開發(fā)商的融資工具極為豐富；另一端為微小的旅游地產企業(yè)，此類企業(yè)可借助民間私募基金解決融資問題。兩極分化的格局，使處于中端市場的旅游地產開發(fā)企業(yè)很難融資，即便是房企經常使用的類信托基金，也難以拿到，或者面臨著更高的成本。

目前旅游地產投資仍以純財務投資為主

針對記者提到的金融機構是否有偏向的旅游項目形態(tài)，李洋很明確地表示，除了證券、基金外，投行、中小企業(yè)債等金融機構也在逐漸進入旅游產業(yè)中來。但就旅游形態(tài)而言，我國至今還未形成像住宅地產項目一樣專業(yè)的投資機構，旅游地產投資仍以純財務投資為主；就開發(fā)企業(yè)而言，目前已形成了具備自身特色的旅游項目投資，旅游地產開發(fā)商也正與城市地產開發(fā)商一樣，要么專注于一個地域，要么精耕于一類產品；但從投資角度講，由于目前旅游地產尚未形成一個成熟的市場，因此業(yè)界至今也未形成純財務投資的力量。

傳統(tǒng)融資工具在旅游地產領域很難被有效利用

以“先發(fā)展旅游，待旅游拉動地產升值后，再以地產發(fā)哺旅游”的節(jié)奏開發(fā)旅游地產項目，會拉長開發(fā)周期。李洋坦言，此種情況下，傳統(tǒng)地產融資工具將很難被有效利用。從期限上講，目前與旅游地產更加吻合的資金是保險，遺憾的是，目前此類資金往往更偏向于投資養(yǎng)老地產。

李洋進一步提出，目前旅游綜合體的未來潛力很大，若開發(fā)商能形成一個核心的旅游項目，在形成長期收益的基礎上，又形成一定的旅游地產產品，包括度假產品和商業(yè)產品，這樣便可快速回現(xiàn)。該模式不失為一種很好的融資形式。與此同時，旅游綜合體在快速回現(xiàn)的基礎上，若能繼續(xù)形成一個長期收益結構，便可進一步形成新的融資渠道，比如華僑城推出的資產證券化產品將很有可能為其所用。

采訪全文，詳見《李洋：旅游地產融資分化明顯》