濱海度假地產的開發(fā)模式

首先打造吸引核。游客量是衡量地產價值的關鍵，一般情況下，有多少人來旅游，就意味著這個地產有多大的吸引價值。

濱海度假的第一吸引核首先是海洋和沙灘。海洋的博大與富有是非常令人好奇與神往的。沙灘可以通過改造培育提升沙的質量，也可通過調整擴大規(guī)模。濱海項目比較多樣，可以是水上項目、水中項目、水下項目，也可以是沙灘項目、沙灘休閑到海濱的整個休閑體系，包括沙灘背后的度假酒店及其游樂休閑設施設備配套。

第二吸引核是休閑項目。一個濱海度假項目，主要看其是否有良好的沙灘基礎，其次是否有好的休閑項目，這決定了其吸引力程度。例如北戴河，最受歡迎的項目有兩個：滑沙和海洋主題樂園。主題游樂類項目在夏季度假中起到支撐作用，特別是近水游樂、淡水游樂、海水游樂、滑降型的主題化游樂和機動游樂以及高科技游樂最具吸引力。

第三吸引核是冬季度假。季節(jié)實際上是困擾地產的一個問題，如果業(yè)主一年只能享受三個月到五個月的房產價值，那投資回報率的邊際效率是非常低的。冬季度假中非常強調冬季溫泉利用，包括水療、中式理療、藥療等類型。其次是滑雪項目，可通過人造滑雪、冰雪游樂等來創(chuàng)造。第三是冬季室內項目。包括簡易大棚式的室內空間、大型玻璃式的空間建筑等，韓國的樂天世紀是典型的室內游樂項目。第四是廟會，其產生的經濟效益非常強。
這四種類型的冬季旅游度假項目作為冬季解決方案非常有價值，可形成旅游吸引力，提升濱海旅游項目的人氣價值。

其次是形成休閑聚集。任何一個項目，如果僅有游樂觀光沒有休閑聚集很難攢人氣。休閑聚集模式設計是通過休閑業(yè)態(tài)的整合形成吸引力把游客留下來消費，通過游客聚集形成消費聚集。其基本理念是任何旅游地產項目必須要打造休閑聚集結構，這個結構決定了整個旅游地產項目的核心價值。人氣聚集模式是所有旅游地產最核心的內容，其主要體現(xiàn)在休閑業(yè)態(tài)。最典型的項目是西安大雁塔北廣場，晚上通過激光音樂晚會形成五到十萬人的休閑聚集。由于其業(yè)態(tài)非常多樣化，餐飲、娛樂、游樂、購物等使得其休閑廣場的價值得到體現(xiàn)，這種通過人氣帶動周邊的商氣，從而形成休閑商業(yè)社區(qū)、休閑街區(qū)和休閑聚集區(qū)，是所有旅游地產中最核心的要素。任何一個旅游地產項目，都必須考慮人流的動向和商氣的聚集模式，由此形成休閑商業(yè)地產價值。這種商業(yè)地產放大后就是休閑小鎮(zhèn)模式。小鎮(zhèn)中最成功的是麗江古城、大理古城等，人造小鎮(zhèn)最成功的是彝人古鎮(zhèn)。一般五百畝到一千畝的用地可打造一個古鎮(zhèn)，其中大概40萬到100多萬平米的商業(yè)建筑，約90%以上會賣掉，部分將回收經營并按景區(qū)經營。這種模式非常有效且吸引力非常大，一般度假地產項目都是通過人氣轉化成商氣再轉化成商業(yè)地產價值來提升樓盤價值的。

再次是創(chuàng)造延伸發(fā)展。通過前兩大結構的發(fā)展，區(qū)域土地將會實現(xiàn)逐步升值，這就需要通過延伸發(fā)展中心的創(chuàng)造，來獲得土地升值效益與可持續(xù)發(fā)展，從而形成地產開發(fā)。地產延伸具有多樣性，主要有兩個方面：第一，養(yǎng)生型。越來越多的人開始關注養(yǎng)生，不管是中青年的健康需求還是女性健身健美的需求，其市場廣泛且多樣化。第二，養(yǎng)老型。隨著生活水平的提高，養(yǎng)老的需求進一步細化，健康療養(yǎng)的要求更高。第三，候鳥型。季節(jié)性差異使得候鳥式的生活方式越來越盛行，特別是冬寒夏暑兩個時期的生活方式調整。第四，與度假相關聯(lián)的產業(yè)延伸模式，如農場、牧場等農家生活方式的延伸和其他如莊園式的度假方式的延伸等。它實際上是由核心的休閑商業(yè)帶動地產銷售，這種核心的休閑商業(yè)主要是養(yǎng)老產業(yè)、養(yǎng)生產業(yè)、休閑農業(yè)、創(chuàng)意文化產業(yè)、會議會展等泛旅游的產業(yè)發(fā)展及其配套，這個帶動并創(chuàng)造延伸發(fā)展結構可以稱之為產城一體化。

以上三個層次的發(fā)展結構可概括為一句話：旅游引導的泛旅游整合下的產城一體化綜合開發(fā)結構。濱海度假地產通過這種手法把地產價值和產業(yè)價值整合在一起，地產的銷售通過產業(yè)服務模式的設計轉化成三類銷售結構：第一類是土地價值升值架構。土地價值升值結構指既可兌現(xiàn)又可通過投融資放大。第二類是形成商業(yè)地產銷售，可稱為休閑商業(yè)地產銷售價值。主要包括休閑商業(yè)土地以及由此形成的休閑商鋪和大規(guī)模的商業(yè)結構。第三類是各種泛業(yè)態(tài)支撐下的住宅型地產。這種住宅型地產不是就房子賣房子的升值價值，而是產業(yè)結構包裝和支撐下的一種居住服務，它體現(xiàn)為商業(yè)服務結構一體化。

在新型時代做旅游地產，特別是濱海旅游地產，應把握好一些要素和模式并進行系統(tǒng)打造。這需要非常有效的產業(yè)支撐，并通過產城呼應的結構，把地產價值、房產價值、商業(yè)化服務的交換價值等通過持續(xù)經營結構和產業(yè)經營結構結合起來，來實現(xiàn)濱海度假地產的發(fā)展。

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