中國(guó)的城市化進(jìn)程在快速推動(dòng)，比城市化進(jìn)程更快的是中國(guó)的商業(yè)綜合體進(jìn)程，而比商業(yè)綜合體發(fā)展更快的是中國(guó)的電子商務(wù)市場(chǎng)。一方面，傳統(tǒng)的商業(yè)零售物業(yè)大量涌現(xiàn)，另一方面電商不斷擠壓實(shí)體零售空間。大量涌現(xiàn)的商業(yè)綜合體在給城市帶來(lái)便利的同時(shí)，也面臨著越來(lái)越多的經(jīng)營(yíng)困惑。商業(yè)綜合體的出路何在？

一、傳統(tǒng)零售凋落與電子商務(wù)的快速發(fā)展

在傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)還沉浸在高銷(xiāo)售租金比、高返租和高面積的時(shí)候，電子商務(wù)的快速發(fā)展，進(jìn)一步暴露了傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不足。

1.以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心的城市商業(yè)過(guò)剩趨勢(shì)進(jìn)一步明顯，高空置率成為市場(chǎng)常態(tài)

部分城市商業(yè)過(guò)剩趨勢(shì)已經(jīng)較為明顯，空置率遠(yuǎn)超6%的國(guó)際警戒線。通過(guò)對(duì)中國(guó)主要城市商業(yè)中心進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，表現(xiàn)最好的是杭州，空置率僅1%，其次是無(wú)錫1.5%，廣州/南京/上海/武漢也都在2～5%之間；最差的是沈陽(yáng)，空置率高達(dá)24.3%，鄭州次之20.7%；居中的有西安(5.2%)，青島(6.8%)，重慶(10.9%)，成都(12.6%)和北京(12.7%)。

2.電子商務(wù)對(duì)于傳統(tǒng)實(shí)體店的沖擊日趨激烈, 電商快速發(fā)展，實(shí)體百貨逐步衰落

1)電子商務(wù)異軍突起。天貓、京東、易購(gòu)、亞馬遜等全國(guó)領(lǐng)先的電商依托于日趨完善的物流配送渠道以及價(jià)格優(yōu)勢(shì)，逐步建立其市場(chǎng)地位，并在消費(fèi)領(lǐng)域攻城拔地，其市場(chǎng)影響力、消費(fèi)輻射面以及總銷(xiāo)售額不斷擴(kuò)大，年輕人群，特別是中低收入的消費(fèi)群體不斷增加，傳統(tǒng)生產(chǎn)廠商亦紛紛在電商平臺(tái)上開(kāi)設(shè)旗艦店。

2)傳統(tǒng)實(shí)體零售店紛紛受到?jīng)_擊。電商對(duì)于傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的沖擊，更多地體現(xiàn)在對(duì)傳統(tǒng)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和百貨商場(chǎng)的影響上。電子賣(mài)場(chǎng)、建材家裝賣(mài)場(chǎng)以及傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)的影響首當(dāng)其沖，國(guó)美、蘇寧、大中等電子賣(mài)場(chǎng)紛紛撤店或轉(zhuǎn)型，百安居等步步后撤，傳統(tǒng)百貨紛紛轉(zhuǎn)型，傳統(tǒng)零售市場(chǎng)開(kāi)始了一輪“加減法”大戰(zhàn)。

二、傳統(tǒng)零售商謀求轉(zhuǎn)型

新的市場(chǎng)背景下，傳統(tǒng)零售商嘗試擺脫既有思維的影響，紛紛試圖轉(zhuǎn)型，“觸電”、“下沉”、“跨界”、“休閑”等成為商業(yè)突破的重要方向和法寶。

1.業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型：零售企業(yè)紛紛“觸電”。

近兩年傳統(tǒng)零售企業(yè)進(jìn)入電子商務(wù)的步伐加快。西單商場(chǎng)、王府井百貨、百聯(lián)集團(tuán)、銀泰百貨、新世界百貨等傳統(tǒng)零售企業(yè)通過(guò)線上、線下的有效互動(dòng)，增加傳統(tǒng)零售的銷(xiāo)量，從而使企業(yè)進(jìn)入良性發(fā)展，真正做到兩條腿走路。

2.布局突破：零售企業(yè)加速了三四線城市的突圍步伐。

一二線城市競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)飽和，單店銷(xiāo)售增長(zhǎng)難度加大，而且租金和人工成本顯著增加，導(dǎo)致零售企業(yè)在一、二線城市擴(kuò)張速度放慢。與此同時(shí)，三四線城市需求潛力較大，租金和人工成本相對(duì)較低，加上一些地區(qū)出臺(tái)優(yōu)惠政策，一些大型連鎖企業(yè)紛紛向中小城市及農(nóng)村地區(qū)延伸渠道，在縣鎮(zhèn)及鄉(xiāng)村設(shè)立零售網(wǎng)點(diǎn)明顯增加。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年，零售連鎖百?gòu)?qiáng)企業(yè)一二線城市門(mén)店數(shù)量平均增幅分別為2%與6%，而一二線城市門(mén)店數(shù)量平均增幅則分別為17%和18%，三四線城市門(mén)店增幅遠(yuǎn)高于一二線城市。

3.經(jīng)營(yíng)變革：“文化休閑”以及“跨界融合”成為商業(yè)經(jīng)營(yíng)的重要方向

商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)歷多次創(chuàng)新以后，在我國(guó)，實(shí)體商業(yè)的餐飲化、游樂(lè)化趨勢(shì)日益明顯，混合經(jīng)營(yíng)成為主流，極致化的娛樂(lè)互動(dòng)和休閑情調(diào)構(gòu)筑現(xiàn)代商業(yè)吸引力，成為實(shí)體集中式商業(yè)中心人流帶動(dòng)的重要砝碼。

1)商業(yè)業(yè)態(tài)混合化：衣、食、住、行、玩、學(xué)等多個(gè)方面，各種功能互相滲透，營(yíng)造出一種立體生活模式

2)商業(yè)業(yè)態(tài)娛樂(lè)化：越來(lái)越多的零售商場(chǎng)以滿足顧客對(duì)社會(huì)性互動(dòng)的渴望及消磨閑暇時(shí)間的需求，在生活中提供更多元化的娛樂(lè)方式，成功地讓人們走出家庭電影院，到零售商場(chǎng)中進(jìn)行購(gòu)物、娛樂(lè)等消費(fèi)活動(dòng)。

3)商業(yè)業(yè)態(tài)文化化：商業(yè)建筑、景觀營(yíng)造、室內(nèi)裝飾、商品服務(wù)、商業(yè)品牌、商業(yè)活動(dòng)與文化相互滲透，成為使用價(jià)值、經(jīng)濟(jì)價(jià)值與文化價(jià)值的統(tǒng)一體。

全國(guó)各購(gòu)物中心主要餐飲比例調(diào)整

4.形態(tài)轉(zhuǎn)型：商業(yè)的街區(qū)化趨勢(shì)日益明顯

而街區(qū)性商業(yè)的業(yè)態(tài)靈活性、文化植入性、建筑休閑性等特點(diǎn)受到重視，其或獨(dú)立或與集中式商業(yè)組合成為商業(yè)重要表現(xiàn)形式和人流組織方式。

三、商業(yè)轉(zhuǎn)型的五大發(fā)展模式

在整體商業(yè)由傳統(tǒng)需要型購(gòu)物向新的機(jī)會(huì)型消費(fèi)轉(zhuǎn)變的大背景下，如何構(gòu)筑新的消費(fèi)熱點(diǎn)引導(dǎo)消費(fèi)需求成為新形勢(shì)下商業(yè)發(fā)展所必須面對(duì)的問(wèn)題。立足于新的驅(qū)動(dòng)力尋找，商業(yè)物業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出五大不同發(fā)展模式，即萬(wàn)達(dá)模式、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)引領(lǐng)模式、廠家直銷(xiāo)模式、奧特萊斯名品折扣模式及創(chuàng)意體驗(yàn)商品引領(lǐng)模式。以下將就五大模式進(jìn)行比較分析：

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