摘要：

適逢云南從觀光旅游大省向度假旅游大省轉(zhuǎn)型，2014年7月12日，由云南廣播電視臺、旅游財富網(wǎng)、云南房地產(chǎn)主流媒體聯(lián)盟聯(lián)合北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計院主辦的“2014云南文化旅游地產(chǎn)峰會”在云南大理拉開帷幕，來自政府、房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)、規(guī)劃設(shè)計單位等的300余位嘉賓匯聚一堂，就云南旅游從觀光向度假轉(zhuǎn)型所面對的機(jī)遇與挑戰(zhàn)進(jìn)行了討論。

我院院長、國際旅游地產(chǎn)專評委副主任委員林峰博士受邀出席，并在會議上發(fā)表題為《度假時代背景下，旅游地產(chǎn)如何實現(xiàn)產(chǎn)城融合之路》的精彩演講。主要觀點如下：
 

北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計院院長林峰博士演講現(xiàn)場

旅游地產(chǎn)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，原來以傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)模式為基礎(chǔ)的開發(fā)形式無論是在使用價值還是配套價值方面，都與旅游市場需求之間產(chǎn)生了脫節(jié)，導(dǎo)致鬼樓鬼城的大量出現(xiàn)，這一模式已經(jīng)難以持續(xù)，轉(zhuǎn)型迫在眉睫。如何轉(zhuǎn)型？如何滿足度假時代下的市場需求？如何把握新型城鎮(zhèn)化的機(jī)遇？林峰博士認(rèn)為核心在于度假。度假時代的到來，需求巨大，給予了旅游地產(chǎn)解套的機(jī)遇，關(guān)鍵在于供給的轉(zhuǎn)型與升級。

一、 度假時代與新型城鎮(zhèn)化背景下的度假市場

林峰博士認(rèn)為，度假市場可以分為六大類：
 
（1）黃金周度假市場，春節(jié)7天，國慶7天。林峰博士認(rèn)為，我國的黃金周假期是完全違背了經(jīng)濟(jì)規(guī)律的。為了配套黃金周而修建的大規(guī)模停車場或進(jìn)行的其他所有建設(shè)，使用時間僅僅為每年1至2周的時間，這樣巨大的資源浪費是黃金周假期出現(xiàn)以后最大的經(jīng)濟(jì)錯誤。黃金周假期的下一步發(fā)展，是根據(jù)市場需求的變化，由觀光型向度假型轉(zhuǎn)變。人們不再是簡單的輾轉(zhuǎn)乘車觀看景點，相反，有可能是住在一個地方，逛逛景點、看看演出、曬曬太陽、體驗體驗民情，期間會有多種業(yè)態(tài)的參與，居住時間長達(dá)一周以上，完全不同于以往的黃金周模式。

（2）寒暑假度假市場，寒假1個月，暑假2個月。是以教師、學(xué)生為主體，組合其家庭，形成的每年2-3個月的度假市場。

（3）帶薪度假市場。按照國務(wù)院2008年出臺的《職工帶薪年休假條例》中的相關(guān)規(guī)定，到2020年基本可以落實全國5-6億職工的帶薪度假，若按平均每人每年帶薪度假的時間為10天（5天年假+兩個周末）計算，這將形成一個巨大的度假市場。如今，有兩個因素推動著帶薪休假向我們快速走來：一是全國旅游業(yè)的強(qiáng)烈呼喚；一是國家的消費導(dǎo)向型政策帶動。我國現(xiàn)在的改革簡單說兩個方向，一個是釋放消費需求，一個是提供消費供給。我們相信，帶薪休假會順勢提前到來。

（4）銀發(fā)度假（養(yǎng)老型度假）市場。主要針對的是55-75歲之間的年輕老人，他們形成的以度假為核心的養(yǎng)老是養(yǎng)老市場中最大的一個市場化版塊。如今，50年代出生的人，已經(jīng)進(jìn)入退休階段，而他們的子女也已成為社會中的中產(chǎn)階層，能夠為其提供較強(qiáng)的度假購買能力，這一銀發(fā)度假市場正在快速形成。

（5）自由職業(yè)者度假市場。中國現(xiàn)今就業(yè)群體中有20%-30%左右的人在從事自由職業(yè)，比如，個體戶、專欄作家、創(chuàng)意藝術(shù)家、SOHO職業(yè)者、淘寶店主等。他們時間自由，可以避開度假高峰期，也可以說走就走，期間還可透過網(wǎng)絡(luò)或其他渠道，一邊工作一邊旅行。

（6）度假產(chǎn)業(yè)一體化市場。這是一種度假與產(chǎn)業(yè)、工作結(jié)合的度假發(fā)展結(jié)構(gòu)。比如，全國房地產(chǎn)經(jīng)理聯(lián)合會在海南成立總部基地，將房地產(chǎn)商聚集在海南，一邊度假，一邊培訓(xùn)。又比如，在大理，存在著一批一邊做創(chuàng)意性產(chǎn)業(yè)或服務(wù)產(chǎn)業(yè)，一邊度假的藝術(shù)家、服務(wù)商等。云南、海南這樣的地方，對這種群體有著極大的吸引力。

二、 度假地產(chǎn)的三種產(chǎn)品形態(tài)

度假的前提是居住，度假型居住和長期居住是兩個完全不同的概念，度假型居住需要綜合型配套設(shè)施――社區(qū)配套、社會服務(wù)配套、游樂化配套、娛樂化配套、醫(yī)療配套以及與相關(guān)的社區(qū)互動配套等?；谶@些配套要求，林峰博士將度假旅游的居住產(chǎn)品分為三大類：

第一， 休閑商業(yè)地產(chǎn)。以古城鎮(zhèn)為例，商鋪占絕大部分比例，這些商鋪既屬于旅游地產(chǎn)又屬于商業(yè)地產(chǎn)，我們稱之為休閑商業(yè)型旅游地產(chǎn)。這種地產(chǎn)是多種休閑業(yè)態(tài)的聚集，包括餐飲、娛樂、客棧、工坊等。大理和麗江是休閑產(chǎn)業(yè)最賦創(chuàng)意的聚集代表；

第二， 酒店型居住地產(chǎn)。有以下幾類產(chǎn)品：第一，小型客棧；第二，產(chǎn)權(quán)酒店；第三，酒店式公寓地產(chǎn)；第四，分權(quán)度假與分時度假酒店；

第三， 住宅型居住地產(chǎn)。在旅游目的地系統(tǒng)中，這一地產(chǎn)包括安置居民的安置居所、本地人居住的第一居所、周末居住的休閑型第二居所以及長期型居住的度假型第三居所、養(yǎng)老型養(yǎng)老居所等。

三、 旅游與地產(chǎn)以及城鎮(zhèn)化的結(jié)合

旅游怎樣和地產(chǎn)、城鎮(zhèn)化進(jìn)行有效融合？其中有兩個重要方面：

第一，產(chǎn)城鄉(xiāng)一體化。任何一種產(chǎn)城鄉(xiāng)一體化結(jié)構(gòu)實質(zhì)上都是區(qū)域綜合開發(fā)結(jié)構(gòu)，林峰博士將這種結(jié)構(gòu)概括為：產(chǎn)業(yè)園區(qū)+消費聚集區(qū)+居住區(qū)。一個區(qū)域開發(fā)或一個新型城鎮(zhèn)化結(jié)構(gòu)，沒有產(chǎn)業(yè)支撐是很難發(fā)展的，這種產(chǎn)業(yè)可以是第一產(chǎn)業(yè)，但其發(fā)展有限，尤其是在云南這樣的區(qū)域；也可以是生產(chǎn)型服務(wù)產(chǎn)業(yè)，但其更多取決于在整個產(chǎn)業(yè)配制中的優(yōu)勢及資源，很多區(qū)域發(fā)展不起來；也可以是消費型服務(wù)產(chǎn)業(yè)，往往跟商業(yè)、服務(wù)業(yè)相關(guān)聯(lián)。

第二，消費聚集帶動新型城鎮(zhèn)化。

游客觀光帶來的消費、度假帶來的消費、休閑帶來的消費、養(yǎng)老帶來的消費，這些“增量式消費”連同當(dāng)?shù)鼐用竦某Ｒ?guī)性消費或生活式消費，形成消費業(yè)態(tài)的聚集，能夠極大地帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。大量人口圍繞服務(wù)形成就業(yè)人口聚集、居住人口聚集等多種聚集形態(tài)，這樣一種聚集的引導(dǎo)，涉及城市化配套、農(nóng)民問題解決方案、城市發(fā)展結(jié)構(gòu)等方面，林峰博士將其稱為“消費產(chǎn)業(yè)聚集所形成的新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展邏輯”。

具體案例參看《苗頭宴舞――貴州黃果樹度假小鎮(zhèn)策劃規(guī)劃建筑設(shè)計》

本文關(guān)鍵字：旅游地產(chǎn) 查看更多