五大道開發(fā)模式設計

三、五大道開發(fā)模式設計

在五大道的開發(fā)設計中，以下三種關系是我們要面對的核心關系，其一：歷史風貌建筑的開發(fā)與保護關系；其二：政府、投資商、旅游者、當?shù)厣鐓^(qū)多方利益關系；其三：文化旅游開發(fā)與商業(yè)利用之間的關系。我們的目標是協(xié)調保護與開發(fā)，多方參與實現(xiàn)共贏，協(xié)調文化和商業(yè)發(fā)展

1、歷史風貌建筑的開發(fā)與保護

對歷史地區(qū)保護與更新理論的認識，已經(jīng)從簡單的保護重點建筑轉向保護成片的街區(qū)，從簡單的保留硬體設施轉向硬件與活動、文化氛圍共同恢復。保護不限于建筑外殼，同時要展現(xiàn)內部生活動能，歷史文化環(huán)境，才能創(chuàng)造富于持續(xù)發(fā)展的活力。

2、商業(yè)盈利模式設計

目前，國內歷史街區(qū)有以下幾種盈利模式，其一靠旅游開發(fā)帶動區(qū)域增殖，通過房地產(chǎn)的開發(fā)獲得投資回報，如上海新天地；其二通過出讓獨立別墅使用權，業(yè)主居住并養(yǎng)護，同時可以在允許范圍內開展休閑項目，如青島八大關和廣州沙面；其三政府引導、管理，通過商鋪出租、經(jīng)營獲利，如廣州上下九；其次，政府將整個區(qū)域作為旅游區(qū)整體收取門票，統(tǒng)一管理，同時出讓部分建筑，用于度假型及經(jīng)營型開發(fā)，如以前的廈門鼓浪嶼。

在五大道開發(fā)設計中，我們吸取各種經(jīng)驗，從兩個方面設計了盈利模式

（1）綜合價值鏈

通過旅游的深度開發(fā)，更好的塑造天津城市形象，吸引外部資金參與天津五大道及周邊區(qū)域的開發(fā)，在保護歷史風貌建筑的同時，促進天津歷史文化的保護與挖掘，帶動休閑產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、商業(yè)等綜合業(yè)態(tài)的發(fā)展，最終形成區(qū)域綜合地產(chǎn)增值，提升城市品牌。 

（2）盈利點設計

●利用歷史風貌建筑開設青年旅舍及個性化、溫馨型主題酒店
●博物館門票收入及特色旅游紀念品出售
●特色主題型餐館、酒吧、咖啡屋、茶館等
●部分度假或商務型別墅產(chǎn)權變更

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●高檔會所、俱樂部收入
●精品購物場所
●特色交通工具
●潛在土地增值

3、政府引導模式設計

旅游是政府控制著資源，政府起著很大的主導作用，對于旅游投資的規(guī)劃運作影響巨大。對于高投資、回收周期長的旅游開發(fā)來說，投資商往往要求有短期的回報，而非旅客收入的其它收入方式往往成為一種重要補充，甚至成為影響投資商進入的核心要點。

目前，很對旅游投資商在旅游之外，對旅游地產(chǎn)興趣很大，往往會在旅游項目開發(fā)的同時，要求處理好相關的土地問題，進而開發(fā)地產(chǎn)或以此獲得銀行資金或市場支持。通過旅游地產(chǎn)，投資商可以在旅游真正發(fā)展甚至開發(fā)之前，就收回大部分投資。

在五大道的開發(fā)中，我們認為應由政府出面協(xié)調和理論各種產(chǎn)權關系。

（1）工業(yè)用地：政府規(guī)定五大道內工業(yè)項目應遷出，原工業(yè)項目土地只能用于服務業(yè)開發(fā)使用，同時風貌要與五大道整體一致。具體運作由旅游投資商與工業(yè)企業(yè)協(xié)商土地購買事宜，或由原業(yè)主自行開發(fā)。

（2）公共設施：如醫(yī)院等用地，醫(yī)院作為五大道社區(qū)服務醫(yī)院，同時考慮針對旅游者的醫(yī)療服務及急救功能。其它公共設施用地可以保留，但要由各機構養(yǎng)護風貌建筑，保護其外部風貌及內部格局，使之與五大道整體氛圍相協(xié)調。 

（3）教育用地：建議政府在合適位置劃撥教育機構新建設用地，由開發(fā)商投資建設教育場所，以騰遷五大道內教育項目用地。騰遷出的土地由于用地性質發(fā)生改變，需要招拍掛，政府將置換出的用地與新建校舍項目“捆綁式出讓”（即土地連同規(guī)劃方案一同轉讓，在實際建設時必須遵循規(guī)劃，否則收回土地使用權）。

（4）居住用地：由于五大道內目前居住密度較大，為提升和改五大道整體環(huán)境，部分居民需要騰遷，建議政府在合適位置選擇建設用地，由開發(fā)商建設經(jīng)濟適用房及部分商品房，新建用地與置換用地由政府進行統(tǒng)一規(guī)劃，新建設用地、騰遷出土地及規(guī)劃設計方案“三者整體打包，捆綁出讓”。

（5）商業(yè)用地：由于如前所述，土地成本過高成為開發(fā)商入駐五大道、遵循規(guī)劃改變現(xiàn)有業(yè)態(tài)布局、全面統(tǒng)一開發(fā)的最大瓶頸，因此建議五大道地區(qū)的開發(fā)采取特事特辦的原則，商業(yè)利益與城市責任并重。以改變現(xiàn)有土地經(jīng)營權一次性出讓政策所導致的土地成本占全部投資成本1/3以上的畸形狀態(tài)入手，通過拆分土地出讓期限、降低單次土地出讓價格等方式，盡量避免出現(xiàn)投資商以縮短投資回收期為首要目的的短期行為的發(fā)生，引導投資商更多的關注區(qū)域開發(fā)本體的綜合長期價值的提升。

（6）其它用地類型：政府對其它用地進行總體規(guī)劃、監(jiān)督、管理，要求業(yè)主按規(guī)劃要求保護風貌建筑的外觀和內部結構，通過吸引投資商進入，牽頭部分風貌建筑的商業(yè)化開發(fā)，吸引其它用地產(chǎn)權單位、機構主動參與社區(qū)整體旅游開發(fā)。 

4、政府參與模式設計

五大道目前旅游開發(fā)尚未形成效益，且規(guī)模較大，目前置換、搬遷成本、土地出讓成本較高，政府需要提供一些條件置換，以城市內其它優(yōu)惠成本用地作為條件置換，鼓勵大開發(fā)商進入，同時政府以要求開發(fā)商高成本建設為前提，保障項目開發(fā)質量，通過五大道區(qū)域內節(jié)點和片區(qū)的整體開發(fā)，形成旅游開發(fā)集群效益，帶動外來投資商主動進入和社區(qū)主動參與旅游開發(fā)，達到城市經(jīng)營的目的。

依據(jù)2005年《天津市歷史風貌建筑保護條例》等相關國家法規(guī)、規(guī)定，政府相關職能具體負責工作安排如下：

（1）《歷史風貌建筑和歷史風貌建筑區(qū)保護規(guī)劃》編制，由規(guī)劃、房地產(chǎn)等行政主管部門負責；
（2）歷史風貌建筑和歷史風貌建筑區(qū)的保護，由房地產(chǎn)行政管理部門負責；
（3）歷史風貌建筑和歷史風貌建筑區(qū)的規(guī)劃管理，由市規(guī)劃行政管理部門負責；
（4）協(xié)助做好歷史風貌建筑的保護管理，由建設、市容環(huán)境衛(wèi)生、工商、公安參與；
（5）“五大道”旅游開發(fā)模式設計、旅游項目招商、旅游行業(yè)引導及管理、旅游品牌營銷、旅游活動主辦及管理，由旅游局牽頭負責；
（6）歷史風貌建筑的保護利用、騰遷、整理等，由市人民政府授權的歷史風貌建筑整理機構負責；

（7）土地招拍掛，由土地行政主管部門負責。

各項工作應在市政府統(tǒng)一領導下，各部門協(xié)調，進行五大道整體品牌的開發(fā)，確立天津旅游新形象。

5、社區(qū)參與模式設計

（1）生活情境創(chuàng)造

五大道是中國歷史上中外文化交融、聚集的再現(xiàn)和載體。體驗經(jīng)濟時代，吸引旅游者的不僅是一棟棟的建筑，更重要的是生活方式和情境化體驗的創(chuàng)造。五大道是承載歷史和文化的空間，生活情境的再現(xiàn)能更好烘托五大道的歷史文化背景。居民是社區(qū)活的靈魂，也是風貌建筑中流動的風景線。建筑因為有人才有了生機和活力，建筑才不是靜態(tài)的空間。

（2）用地功能轉換

五大道作為旅游、商務及休閑社區(qū)定位，要考慮到社區(qū)功能和交通設計，旅游、商貿及休閑業(yè)的發(fā)展，對于該區(qū)域的教育用地環(huán)境將產(chǎn)生較大影響。同時居住型、社交型別墅的建筑，從安全和舒適度角度，作為幼兒及小學生教育場所有一定隱患。建議社區(qū)內幼兒園、小學置換出該區(qū)域。

（3）政府引導、企業(yè)牽頭、社區(qū)參與

五大道初期，通過政府引導，投資商牽頭進行部分旅游開發(fā)，通過對風貌建筑商業(yè)開發(fā)的示范作用，吸引其它產(chǎn)權單位及業(yè)主，主動參與五大道的整體開發(fā)。

6、五大道旅游者體驗模式設計

歷史風貌建筑除了簡單的觀光外，更重要的是挖掘他們的文化價值。只有有文化的建筑，才是有靈魂的風景。五大道歷史風貌建筑向我們講述的是歷史故事，展示的是世界建筑風情，體現(xiàn)的是中外文化的匯聚和融合。五大道展示的不僅僅是一棟棟特色建筑，同時展示的是歷史沉淀下的生活環(huán)境、社區(qū)氛圍。具體旅游體驗設計如下：

（1）世界風貌建筑觀光
（2）名人文化博物館參觀、體驗
（3）特色餐飲、購物、休閑娛樂
（4）商務、會所空間，主題俱樂部
（5）特色型主題酒店、青年旅館等住宿
（6）多類型特色交通游覽工具體驗

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